在“完美风暴”下,海港城市能霸气吗?

原标题:“完美风暴”下的海港城市,霸气可以依靠吗?

介绍

“这有点像‘完美风暴’,外部因素和本地因素一起爆发,但很难说海浪是否会比以前更大。”

九龙仓房地产投资有限公司董事长兼董事总经理吴天海在2019年中期业绩会议上被广泛传阅。

从九龙仓2019年上半年的财务报告可以看出,该公司同期的营业收入和利润同比分别小幅增长4.2%和6%,但归属于股东的利润同比下降31%。

单就投资物业而言,今年上半年,九龙仓地产公司的收入和营业利润均上升4%,分别为74.33亿港元和65.91亿港元。其中,海港市商场和办公楼租金总收入上升,分别带来73%的收入和76%的营业利润。

然而,时代广场和好莱坞广场的利润同比下降。该公司解释说,它受到零售市场激烈竞争和消费者需求疲软的影响。

海港市仍然是九龙仓“最有利可图”的资产。但是在“完美风暴”中,它能继续霸道吗?

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从仓库码头到亚洲最霸道的购物中心

港城位于香港九龙半岛尖沙咀。

1886年,查特和怡和建立九龙仓库。在今天海港城市的诞生地,九龙仓最初的发展计划不是建购物中心,而是建仓库码头。

“当时,该网站尚未开发。有足够的土地建造仓库码头。它靠近深海,可以容纳大型船只。这是建造仓库码头的理想地点。”学者冯邦彦曾在书中记录了这一点。

这座仓库码头一直保存到20世纪60年代末。此时,香港市区的商业及住宅区日益稀少,商业楼宇的重建已成为趋势。另一方面,香港的货物运输模式也发生了变化,进入集装箱化时代,传统仓库开始衰落。

看着眼前的变化,九龙仓终于意识到,手里拿着一块黄金土地,把它当成仓库是过分的。因此,1962年,九龙仓将原1号码头改建为4层海洋码头。1966年3月3日,海洋码头正式竣工。同时,香港酒店和海洋中心也建成了。

海洋码头及其周围的高层建筑最终将香港中心区熙熙攘攘的中央商务区景观连接起来。然而,这里只有办公楼,却没有让人匆忙停下来的购物中心。

九龙仓看到了另一个机会。20世纪70年代初,港口城市计划宣布。花了十多年才建成,“亚洲最大、最成功的综合商务中心”已经问世。

据数据显示,“海港市的场地面积为43万平方英尺。计划建设5栋豪华住宅楼、3栋高档办公楼、2栋豪华酒店、3个大型商场和完善的娱乐设施……所有建筑都有17层楼高……连成一体。”

资料来源:九龙仓集团2000年年报制图学/商业地产头条

此时,回顾海港城市诞生近百年的历史,除了依靠黄金大老板怡和之外,时代的运气也是不可或缺的,直接受益于香港的两次房地产繁荣:

热钱流入、股市急升和新市镇开发等利好因素刺激,1968年起,香港地产业再现繁荣。九龙仓更换了主营业务方向,地产成为主导。 人口持续增长、经济繁荣和中国改革开放政策的影响,1975年开始,香港出现第二次地产高潮,并于1980年初达到顶峰。此时,九龙仓易主“华人船王”包玉刚家族,有了专注地产发展的资本。

在这个过程中,除了要跟上香港经济和房地产市场的周期性起伏,保持稳定的策略外,善用金融手段,少花钱多办事,也是一大特色。

商业房地产是典型的资本密集型产业。用有限的资本做很多事情确实很困难。最常见的善用他人钱财的方法是通过银行信贷。正是由于汇丰银行的全力支持,这艘船的国王包玉刚才得以以几何级数扩张其船队,并在下一个城市收购了九龙仓和杜锋。

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英国资本撤出中国,海港城市主宰

海港市对外开放时,中国大陆的改革开放正如火如荼地进行着。当时,香港因世界经济衰退而陷入衰退。未来的问题浮出水面。历史再次把香港推到了岔路口,资本面临选择。

随着中英谈判的深入,英国资本逐渐开始撤出,而霍英东、“船王”包玉刚和李嘉诚等中国资本则坚信香港的未来。

与此同时,包玉刚和李嘉诚看中了怡和的九龙仓。前者希望从航运业中获得发展,而后者寻求扩大其规模。经过多方博弈,1980年,九龙仓最终落入包玉刚手中,李嘉诚赢得和记黄埔“四大外企”之一。

此举意味着中国资本正逐渐取代英国资本成为香港房地产的新所有者。从此,海港市进入了“船王”时代。

一九八四年,中英联合声明发表,明确界定香港的土地租赁安排。毫无疑问,这让香港房地产开发商放心,两年的房地产低迷将会结束,并转向复苏。

在此期间,香港房地产市场活跃,房价和租金反弹,开发商积极囤积土地。资料显示,在一九八八年的高峰期,香港各类房地产交易共有356,000份契约,其中包括67,000份物业交易契约,较一九八四年分别增加101%和124%。

土地价格也在上涨。1988年,香港城市新建筑的平均平方英尺上升到1500元,比1984年上升了138%。房地产开发项目的规模越来越大,经营房地产所需的资金也越来越多。

大量中小房地产开发商被逐步淘汰,10家大而强的房地产上市公司成为市场主导力量,九龙仓赫然上市。

根据香港政府的统计,10个最大的地产发展集团在1994-1996年的市场占有率分别为52%、56%和63%。自1981年以来,没有新的大开发商能够闯入这个阵营。

九龙仓库手里拿着一大笔钱,建造了时代广场,同时启动了海港市的“重建计划”:

一期,将两栋住宅物业重建为两栋楼高36层港威大厦,并于1994年完成; 二期,将原址3栋住宅物业拆卸重建为3栋甲级写字楼,1999年完成。

这两个重建项目分别为九龙仓增加了113万平方英尺的办公楼和270万平方英尺的办公楼和商场。据统计,1998年九龙仓的投资物业组合达到957万平方英尺,与太古地产相当。

九龙仓的“尖沙咀之王”属性再次得到强化。这无疑为海港市主宰香港乃至亚洲零售圈铺平了道路。

美国房地产专家霍伊特调查了103年来房地产行业的波动过程,发现从繁荣到衰落的周期经历了5-6次。也就是说,大约20年是一个相对完整的周期。

每一个周期都会导致更多的企业退出市场,产业集中度也会波动。只有少数企业能够多次克服和利用产业波动规律。

只有进一步提高行业集中度,我们才有机会降低行业竞争力,从而获得更高的毛利率和更强的盈利能力。

香港房地产在20世纪70年代经历了证券化浪潮,并迅速形成寡头垄断的市场格局。20多年来,高度集中的管理、低市场竞争威胁和龙头企业的相互结合,形成了海港市的“舒适区”。

继海港市之后,香港的商业地产不再惊艳,我不知道是幸运还是遗憾。

进入21世纪,海港市的改造工作时有进行,成果辉煌。2012年,在接管九龙仓库30周年之际,吴光正宣布:

“过去十年,香港城市和时代广场的零售额年均复合增长率为20%,比香港的零售额高出9个百分点。”

到2017年,九龙仓集团将分拆上市海港市、时代广场等项目,海港市的主导地位永远不会动摇。

2018年,海港市零售额增长24%,远高于香港市场9%的平均增长率,实际数字达到逾370亿港元的历史新高,相当于平均每天逾1亿港元。

事实上,目前的房地产圈很难复制海港市为其发展所拥有的“正确的时间、正确的地点和正确的人”。但是这个港口城市,这个一直守护着它的老生意的城市,能继续占据主导地位吗?

2019年4月,瑞银发布了一份研究报告,报告称预计2018年至2021年间港口城市租金的年均复合增幅仅为3%至4%。

“当市场不好的时候,很容易向后看,但总是很难向前看。”吴天海说道。

资料来源:商业地产头条

作者/张文静,苏珊(行业分析师)

编辑/傅青蓉

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